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长租公寓从运营转向服务的五个判断:稀缺的规模化运营能力价值被严重低估

2019-09-11 16:59:42

2019年的长租公寓,由寒冷的冬季走来,逐步走出萧瑟,以冷静的态度思考未来发展的道路,不盲目、不盲从的走好下一步棋。我们畅想未来,互联网成熟了,物联网普及了,长租公寓就会获得好评如潮?显然答案是否定的,刚才在赘述的都是工具,重心则是如何运用能力创造价值,通过运营能力整合资源,匹配需求创造服务,由运营走向服务。

判断一:国策刚需均不可逆

国策趋势是不可逆的,市场需求是非常刚性的。国家从顶层推动整个产业,土地收益的模式是没有改变的,从传统的土地财政到逐步开始扶持一个长效的租赁市场,获得稳定的税源,这种战略方向的努力是没有发生变化的。无论政策的频频出台,行业研究的数据报告,还是市场端的迫切需求,我们都清醒的看到长租公寓是 社会人居的绝对刚需。

判断二:稀缺规模化的运营能力

经营差必然运营差,集中式公寓门店中尤为凸显。实际上现在整个运营能力是极其低下的,“低下论”主要看我们被互联网改造的程度,或者我们精细化运营的程度,行业远远比不上很多其他行业。长租公寓的选手,无论是品牌公寓或是中小公寓,在管理颗粒度、运营颗粒度上对标分散式公寓的话,集中式长租公寓要比分散式公寓运营速度晚一个三年周期,因为分散式公寓的数据在快速滚动,在这种情况下被动应对,倒逼前行。集中式的话,比如乐乎公寓,近期随着业务量的快速增长,进入倒逼阶段,使劲往前赶,不断适应、优化大规模的运营调调,因为满足不了规模扩张的需求,就活不下去了。所以从这个角度来讲,规模化的运营能力在行业是最稀缺的。行业初期的资产逻辑,是谁有房源,谁就能挣钱。但是如果一直是这个逻辑的话,就会撞上天花板。比如北京市场,中小品牌公寓不断的从核心区域退出,被边缘化,听上去很无奈。但是实际上从运营的颗粒度来讲,其中拥有巨大的发展空间。

判断三:长租行业供给充分,长尾足够长

国家的宏观政策推动长租公寓发展,不是要求市场高度聚焦,更不是要国进民退。尽管我们看到国家鼓励国资平台去推动整个行业的发展,进行示范打样,但是国家的定调绝对是多渠道供给,多主体参与,整个长租行业的供给必然是分散的。纵观整个分散式公寓,好像出现了一些头部品牌,比如自如、蛋壳,但是在这些品牌公寓后面还有多少分散式的公寓品牌呢?例如深圳,整个深圳长租公寓市场又有哪一家品牌公寓可以碾压市场呢?答案是没有一家独大,而产业的构成,是中小体量集合了整个深圳的存量,集中式公寓420万间的体量,广深地区是供给足够充分的市场。冷眼看长租市场的终局,未来整个长租行业的仓位是足够的,会是一个小而分散的市场。

判断四:中小品牌会因渠道下沉和能动性优势而长期存在

最初行业均看好国进民退,然后指挥棒一挥很多的品牌公寓都开始去专攻政府项目与开发商的项目。但实际上,从整个行业的效率角度上来说的话,中小公寓的运营得法的话,是具有相对较高的效率的,从能动性的优势上来讲,中小公寓,也是有利于整个长租公寓未来碎片化的供给。根据居住的特性,本地化的属性极其明显,区域竞争是主线,竞争来源于周边,而非小公寓对抗大品牌的单打独斗。未来整个市场,无论是供给针对B端或是C端,中小投资者会构成整个租赁供给的主流。我们来看美国的数据,可以发现机构化的大玩家,他们总体的市场占有率,占总体市场份额不到10%(估值)。

判断五:品牌运营商赋能中小投资者是效率最优组合

整个行业从资产资源上来讲的话,肯定是国资平台>品牌商>中小投资者。

从效率上讲,中小投资者>品牌商>国资平台。品牌运营商应该用自身的运营能力去赋能整个行业去帮助更多的中小投资者获益。结合品牌运营商的管理规模,运营规模和行业一流的人才,用平台能力,加注中小投资人的资源下沉能力和他们的能动性优势,是未来整个行业最佳的资源配置与最佳的组合。

正如乐乎公寓,一直将自己定位为第三方角色,细细想来也是十分讨巧,前段时间刚刚发布新品,现在他有乐乎托管和有朋轻加盟两个工具,去做一个品牌运营商的工作,果然这个第三方姿态果真不是白摆的。前有因、后有果,长租公寓迷雾重重,但归根究底要做好运营,才能谈你是一个出色的服务商。